Une démarche éthique et collaborative pour faciliter la copropriété !

Votre copropriété est gérée par un syndic professionnel et vous souhaitez en changer

Vous envisagez de passer en mode de gestion "syndic bénévole" ou "syndicat coopératif". Mais vous hésitez car vous pensez (ou on vous a dit) que la gestion par un syndic professionnel est une sécurité, ou que la gestion d'une copropriété est une charge trop lourde pour un non-professionnel, ou que la gestion par un tiers (extérieur à la copropriété) permet de mieux gérer les conflits avec les copropriétaires.

Certes, ces arguments ne sont pas à négliger mais ils sont loin de s'appliquer dans la majorité des cas. Il est préférable de les analyser plus précisément en fonction de votre situation propre.

En même temps, il faut aussi analyser les avantages apportés par une gestion bénévole ou coopérative. Nous ne saurions mieux vous conseiller à ce sujet que de consulter le site de l'Union Nationale des Associations de Responsables de Copropriété ou de l'Association Nationale de la Copropriété et des Copropriétaires.


Essayons ensemble d'y voir plus clair :

La gestion par un syndic professionnel est une sécurité FAUX (malheureusement)

Si l'on entend par "sécurité" la garantie d'un certain niveau de compétences, il faut bien avouer que cet argument est malheureusement faux. En effet il n'existe aucun label de qualité s'appliquant à la profession de syndic. De même il n'existe aucun pré-requis (diplôme, formation...) pour exercer cette profession. Dans la pratique il s'avère souvent que cette profession est combinée avec des activités de gestion locative ou d'agence immobilière, pour lesquelles les compétences requises sont tout à fait différentes. On pourrait certes argumenter que ce manque de qualification des compétences est compensé par l'expérience, le nombre d'immeubles gérés et l'ancienneté dans la profession. Mais d'une part, ce qui s'applique à une structure ne s'applique pas forcément à l'individu qui sera le gestionnaire de votre copropriété (cet individu, vous ne le choisissez pas et il peut changer sans que vous ayez votre mot à dire) et d'autre part, en ce qui concerne le nombre d'immeubles gérés, il est bien évident que la quantité peut nuire à la qualité.

On pourrait aussi entendre par "sécurité" une garantie de conformité vis-à-vis des différentes réglementations en vigueur. Mais un syndic bénévole bien organisé a tous les moyens de se tenir bien informé des évolutions de la législation. Le logiciel Coprolib' est un de ces moyens, avec en plus la garantie que les règles de gestion sont conformes à la législation en vigueur, ce qui n'est pas toujours le cas des logiciels utilisés par les syndics professionnels qui demandent parfois de lourdes adaptations et de ce fait peuvent entraîner quelques irrégularités.

On peut renvoyer ici à l'article paru dans "60 millions de consommateurs" du 25 janvier 2012 qui, sur 282 contrats de syndics professionnels analysés, n'en a trouvé que 4 respectant la réglementation ! Consultez aussi les recommandations de la Commission des Clauses Abusives : 96-01 et 11-01 relatives aux contrats de syndics professionnels, et essayez de les appliquer à votre syndic actuel. Il y a de fortes chances que vous vous aperceviez que vous payez cher une "fausse" sécurité entâchée de nombreuses irrégularités.

Enfin on pourrait parler de "sécurité" en termes de disponibilité. Malheureusement force est de constater qu'un gestionnaire professionnel en charge de 20 ou 30 immeubles (voir plus) n'est pas forcément plus disponible qu'un copropriétaire bénévole (ou encore mieux un syndicat coopératif) qui lui est sur place et peut intervenir (sans qu'il faille en abuser !) 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7.

Si vous souhaitez changer de syndic professionnel, votre expérience vous amène naturellement à une certaine réticence vis-à-vis de cette profession. Attention toutefois à ne pas verser dans une critique généralisée vis-à-vis des syndics professionnnels, dont la grande majorité (heureusement) sont dignes de confiance. Depuis plusieurs années des réformes sont en cours, et il semblerait que cette tendance est en train de s'accélérer après certains scandales récents. Il faut donc espérer un meilleur encadrement de la profession dans les prochaines années, car évidemment dans ce cas ce mode de gestion serait le plus logique. Ce que nous voulons simplement souligner ici, c'est que dans l'état actuel de la législation l'étiquette "professionnel" n'est malheureusement pas une garantie de qualité de service.

La gestion d'une copropriété est une lourde charge VRAI (mais on peut l'alléger)

C'est vrai que la gestion d'une copropriété peut représenter une charge importante. Mais on peut facilement réduire cette charge à 2 ou 3 heures par semaine (hors période de pointe autour des assemblées générales) une fois qu'on a mis en place une bonne organisation.
Le logiciel Coprolib' est un pilier indispensable de cette organisation. Il diminue radicalement la charge de travail en automatisant un grand nombre de tâches et de calculs, et en réduisant les risques d'erreur.
Les documents, modèles et liens fournis avec le logiciel et sur le site web permettent également de gagner du temps en recherche d'information.
De même la communauté des utilisateurs de Coprolib' peut fournir une assistance rapide et adaptée à des questions précises.

Par ailleurs le syndic bénévole a tout intérêt à se rappeler que sa responsabilité n'implique pas de faire tout lui-même.
En particulier il est judicieux de déléguer certaines tâches au conseil syndical.
De même il ne faut pas hésiter à lier des relations de confiance avec des fournisseurs et à faire appel à des tiers pour des besoins particuliers (architectes, experts...). L'article 27 du décret du 17 mars 1967 stipule : " Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic. "

Enfin l'adhésion à une association est un bon moyen d'avoir une assistance juridique ou des formations. On peut citer par exemple l'Union Nationale des Associations de Responsables de Copropriété ou l'Association Nationale de la Copropriété et des Copropriétaires.

La gestion par un tiers permet de mieux gérer les conflits FAUX

On pourrait tout aussi bien argumenter qu'une plus grande proximité et une plus grande disponibilité rendent plus facile la gestion des conflits.
En fait il n'y a pas vraiment de différence sur ce point entre les deux modes de gestion. La différence tient plus aux individus et aux personnalités.
Il n'y a pas à avoir peur, en tant que syndic bénévole, d'avoir à gérer des conflits. De toute façon le syndic bénévole est couvert par l'assurance responsabilité civile qu'il a souscrite pour lui-même et le syndicat, et en aucun cas il ne court un risque d'être tenu personnellement comme responsable s'il n'arrive pas à régler ces conflits.
Donc au pire il peut très bien se contenter de réagir de façon purement administrative comme le feraient bien des syndics professionnels, en rédigeant des courriers de mise en demeure et en utilisant l'arsenal juridique que la loi met à disposition du syndic (professionnel ou non) : injonction de payer, saisie immobilière...
Au mieux il prend les choses en main et résoud les problèmes de façon plus directe et plus humaine en discutant avec les personnes concernées.

La gestion par un syndic bénévole est plus économique VRAI

C'est incontestable !
Ainsi d'après l'étude publiée par l'ARC en 2008 (voir extrait), la différence sur le total des charges courantes se situe entre 20% et 40%. Et l'ARC explique cette différence non seulement par l'économie des honoraires du syndic professionnel (sans parler des pourcentages sur travaux et des manoeuvres quasi-frauduleuses de professionnels peu consciencieux, dont le premier symptôme est le refus d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat), mais aussi par une gestion plus rigoureuse "en bon père de famille" des syndics bénévoles.

C'est vrai que le syndic bénévole n'a pas les mêmes intérêts qu'un syndic professionnel, du fait qu'il est lui-même copropriétaire. Du coup c'est toute la copropriété qui y gagne.

La gestion par un syndic bénévole est plus réactive VRAI

Du fait qu'il est plus proche du terrain, et qu'il est personnellement intéressé, il est clair que le syndic bénévole sera en général plus réactif qu'un syndic professionnel (sans parler de la disponibilité en dehors des horaires d'ouverture du cabinet).
Et là encore c'est toute l'atmosphère de la copropriété qui s'en trouve améliorée !

 


 

En conclusion, il est possible que la gestion par un syndic professionnel soit la meilleure solution pour votre copropriété si vous avez trouvé un professionnel compétent et de confiance, à un tarif (toutes prestations comprises) compatible avec votre budget, ou si vous n'avez vraiment aucun copropriétaire disponible pour endosser le rôle de syndic ou si un syndicat coopératif est inenvisageable pour des raisons de conflit permanent entre copropriétaires.
Dans tous les autres cas (c'est-à-dire en fait la plupart des cas, au moins pour les petites et moyennes copropriétés de moins de 150 lots), la gestion en syndic bénévole avec l'assistance du logiciel Coprolib' est la meilleure solution car elle apporte une économie substantielle et une meilleure réactivité (au bénéfice de la copropriété), sans compromettre la conformité aux aspects réglementaires.

Si ce long exposé vous a (au moins partiellement) convaincu, nous vous engageons à :