AG de copropriété : le guide de survie pour ne pas finir au tribunal
L'assemblée générale de copropriété : ce moment béni où des voisins qui s'évitent depuis six mois décident ensemble de dépenser de l'argent. Derrière l'aspect parfois folklorique, l'AG est l'acte juridique central de toute copropriété. Mal préparée, mal conduite — elle peut invalider des décisions et engager la responsabilité du syndic.
Pourquoi l'AG est un acte juridique, pas une réunion de voisins
Les décisions prises en AG sont opposables à tous les copropriétaires — y compris absents et ceux qui ont voté contre. Une décision prise hors des règles est annulable. Un copropriétaire mécontent dispose de deux mois après réception du procès-verbal pour saisir le tribunal.
La préparation : là où tout se joue
Constituer l'ordre du jour avec soin — toute décision prise sur un point absent de l'ODJ est nulle de plein droit, sans exception. Rassembler les documents annexes obligatoires — comptes, budget prévisionnel, devis pour les travaux à voter, rapport du conseil syndical. Respecter le délai de convocation et les nouvelles règles de notification — 21 jours minimum avant la date. Depuis le décret du 22 décembre 2025, la notification électronique est le mode par défaut (LRE ou prestataire qualifié). La LRAR papier n'est maintenue que pour les copropriétaires qui en font la demande expresse. Chaque convocation doit mentionner ce droit. Calcul du délai (confirmé Cour de cassation 4/12/2025) : délai commence le lendemain de la notification, 21ème jour expire à minuit, AG ne peut se tenir qu'à partir du 22ème jour. Note pour les très petites copropriétés : certaines décisions peuvent être prises par consultation écrite à l'unanimité, sans convoquer d'AG — sauf approbation des comptes et vote du budget.
Les majorités : le point que tout le monde confond
Article 24 (majorité simple) : décisions courantes — majorité des voix exprimées des présents et représentés. Article 25 (majorité absolue) : décisions importantes — majorité de TOUS les copropriétaires, présents, représentés ET absents. Article 26 (double majorité) : décisions structurantes — majorité en nombre de copropriétaires ET deux tiers des voix. Unanimité : décisions les plus rares et structurantes.
La tenue de la séance et le procès-verbal
Vérifier les pouvoirs avant l'ouverture. Établir et faire signer la feuille de présence. Aucune résolution ne peut être ajoutée en séance. Rédigez le procés verbal pendant la séance, notez le décompte précis des voix, faites-le signer avant la clôture. Envoyez aux absents dans le mois par voie électronique par défaut (ou papier sur demande).
La checklist complète
6 semaines avant : recenser les demandes d'inscription à l'ODJ, rassembler les devis, préparer les comptes et le budget. 3 semaines avant : finaliser l'ODJ, envoyer les convocations avec la mention obligatoire sur le droit à la voie postale. Jour J : vérifier pouvoirs, feuille de présence, majorités applicable à chaque vote, rédiger le PV en séance. Dans le mois suivant : envoyer le PV aux absents, archiver l'intégralité du dossier.