Sinistre en copropriété : qui appelle qui, qui paie quoi ?

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Il est 22h un dimanche. Votre voisin du dessus découvre un dégât des eaux qui inonde son appartement — et le vôtre par la même occasion. Qui appelle-t-on ? Qui est responsable ? Voici le guide pratique pour ne pas se retrouver paralysé au mauvais moment.

Sinistre en copropriété : qui appelle qui, qui paie quoi ?

La première heure : ce qu'il faut faire avant tout

Stopper le sinistre si possible. Prévenir le syndic immédiatement si les parties communes sont touchées. Documenter avant de nettoyer — photos et vidéos avant toute intervention. Déclarer à son assurance dans les 5 jours ouvrés (2 jours en cas de vol).

Parties communes ou privatives : la distinction qui change tout

Parties communes — responsabilité du syndicat, assurance de la copropriété : toiture, façades, colonnes montantes, hall d'entrée. Parties privatives — responsabilité de chaque copropriétaire, assurance individuelle : machine à laver, robinetterie défaillante.

Les assurances : ce qui est obligatoire et ce qui ne l'est pas

La seule assurance légalement obligatoire est la responsabilité civile du syndicat (loi ALUR 2014). Elle couvre les dommages causés à des tiers par les parties communes. L'assurance multirisque immeuble (MRI) n'est pas légalement obligatoire en tant que telle — mais elle est fortement recommandée et souvent rendue obligatoire par le règlement de copropriété. Une copropriété sans MRI expose les copropriétaires à des coûts considérables en cas de sinistre important. Chaque copropriétaire doit également souscrire une assurance RC individuelle.

Le dégât des eaux et la convention IRSI

En dessous de 5 000 euros HT de dommages : l'assureur de l'occupant lésé gère, quelle que soit l'origine. Au-dessus : expertise contradictoire pour déterminer responsabilités et répartition entre assureurs.

Qui paie quoi et le rôle du syndic

Sinistre d'origine commune → assurance de la copropriété. Sinistre d'origine privative avec dommages chez le voisin → assurance individuelle du responsable. Le syndic coordonne (prestataire d'urgence, déclaration assurance, information copropriétaires) mais ne peut pas engager seul les travaux de remise en état importants sans autorisation de l'AG, sauf urgence absolue justifiée.

Questions fréquentes

Tout ce qu'il faut savoir

  1. Quel est le seuil de la convention IRSI en 2026 ?

    Le seuil reste fixé à 5 000 € HT de dommages totaux. En dessous, l'assureur de l'occupant lésé gère le sinistre quelle que soit l'origine, ce qui simplifie le traitement et accélère l'indemnisation. Au-dessus, une expertise contradictoire est généralement diligentée pour déterminer les responsabilités et la répartition entre assureurs.

  2. L'assurance multirisque immeuble est-elle obligatoire en copropriété ?

    Légalement, seule la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires est obligatoire (loi ALUR 2014). L'assurance multirisque immeuble (MRI) n'est pas légalement obligatoire mais elle est fortement recommandée et souvent rendue obligatoire par le règlement de copropriété. Une copropriété sans MRI expose les copropriétaires à des coûts considérables en cas de sinistre majeur.

  3. Qui déclare le sinistre quand les parties communes et privatives sont touchées ?

    Le copropriétaire dont le lot est sinistré déclare à son assurance individuelle dans les 5 jours ouvrés (2 jours en cas de vol). Parallèlement, le syndic déclare à l'assurance multirisque immeuble pour la partie commune. La convention IRSI règle ensuite la répartition entre assureurs sans intervention supplémentaire des assurés.

  4. Le syndic peut-il engager des travaux d'urgence sans vote en AG ?

    Oui, mais uniquement en cas d'urgence absolue justifiée (sécurité des personnes, conservation du bâti). Le syndic doit informer sans délai le conseil syndical, conserver toutes les pièces documentant l'urgence (photos, constats), et convoquer une AG dans les meilleurs délais pour ratifier les dépenses engagées.

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